导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人(rén)均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城(c高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟héng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们(men)就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际(jì)变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际(jì)流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民(mín)带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户人(rén)口，所(suǒ)需要(yào)的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会(huì)议(yì)明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(z高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟hàn)比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：MP3i音乐网址大全-MP3下载,网址导航,音乐在线试听,中国音乐网址导航第一站 高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟