近两年(nián)火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额(é)完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还(hái)军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次>

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许经营权(quán)项目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让(ràng)金等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的(de)假设反映(yìng)在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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