5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数(s乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字hù)值(zhí)更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时(shí)代已经过去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募(mù)的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是(shì)连(lián)续第三个季(jì)度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和(hé)良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系(xì)等(děng)问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面的钱(qián)。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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