5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成(chéneach of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数g)共识(shí)

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎeach of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数ng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服(fú)务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也(yě)是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的(de)融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发展的(de)大好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资(zī)成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来(lái)说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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