导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　<礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开strong>在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用到(dào)上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在(zài)高房价(jià)的(de)大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难满足现代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开在新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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