文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第(dì)三方全程(chéng)监(j佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次iān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的(de)房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化(huà)机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用(yòng)推动了(le)房地(dì)产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的(de)开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经(jīng)二(èr)十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的(de)购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合(hé)同是两(liǎng)个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预售商品房所佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次得款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房者提供(gōng)一(yī)定的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商在项目获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工(gōng)、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误(wù)后签订首付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金(jīn)监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于房屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等(děng)，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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