近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的(de)时应(yīng)了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额(é)占可供分配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资(zī)债券(quà扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文n)相对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文rong>普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金(jīn)分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可(kě)以(yǐ)观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合实力(lì)、运营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多(duō)重因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金(jīn)额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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