文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了(le)商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中(zhōng)国(guó)一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的(de)一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不再(zài)适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地(dì)产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的(de)开发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的(de)合(hé)同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购房者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续(xù)还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物款方式(shì)：一般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可(kě)购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定(dìng)使用期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

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