近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时(shí)需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包(bāorx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡)括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额(é)的(de)分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二(èr)是可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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