近两年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度(dù)可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素(sù)的(de)影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大(dà)不确(què)定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红包括了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基(jī)金分(fēn)红的(de)时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经(jīng)营(y拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗íng)活动产生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的(de)账(zh拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗àng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的(de)短期博弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次(cì)年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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