文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的(de)，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的(de)见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在银行开(kāi)设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地(dì)面临(lín)住房(fáng)需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城市化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(值此之际是什么意思春节，值此 之际lì)如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形(xíng)成滚(gǔn)动开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的(de)信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记和(hé)预告登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定(dìng)了(le)开发企业(yè)预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金(jīn)监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào值此之际是什么意思春节，值此 之际)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋(wū)交付(fù)时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商(shāng)账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构(gòu)或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银(yí值此之际是什么意思春节，值此 之际n)行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户(hù)，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机(jī)制(zhì)或(huò)交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：MP3i音乐网址大全-MP3下载,网址导航,音乐在线试听,中国音乐网址导航第一站 值此之际是什么意思春节，值此 之际