导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是(shì)流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城市(shì)的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步西安市城六区是哪几个(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议(y西安市城六区是哪几个ì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.西安市城六区是哪几个9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国(guó)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户(hù)数会(huì)因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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