没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积(jī)很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价(jià)收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的(de)主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季(jì)度的(de)收(shōu)入利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸引了知名(míng)机构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也(yě)是(shì)连(lián)续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要(yào)布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮(cháo)下没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩(xià)，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个(gè)别城市四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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