饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息(xī)等问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例(lì)，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖(lài)中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的专业(yè)性，居(jū)民往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如(rú)收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及(jí)其(qí)主体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管(guǎn)理(lǐ)和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的(de)一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪(jì)服务收费及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额不(bù)低(dī)的中介费。以北京(jīng)某房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在此次意(yì)见中提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导由交快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖(mài)经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方协商同意(yì)，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明(míng)码标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务机构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计算出合适的(de)中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易(yì)当事人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金(jīn)额(é)，由(yóu)当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约(yu快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了ē)谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违(wéi)规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市(shì)场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪(jì)服(fú)务领(lǐng)域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一些热(rè)点城市(shì)的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介(jiè)费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来(lái)承(chéng)担。即(jí)使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费(fèi)的(de)基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收(shōu)取费用，而(ér)这(zhè)部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相推(tuī)高(gāo)了(le)房价。两部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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