导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰(zhù)宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造成(chéng)人(rén)口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰mg alt="中国户(hù)均几套房？| 民(mín)生·周君(jūn)芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161809490.png">

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的(de)闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是(shì)过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的(de)是人(rén)，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期(qī)。

未经允许不得转载：MP3i音乐网址大全-MP3下载,网址导航,音乐在线试听,中国音乐网址导航第一站 闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰