OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了(le)应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来(lái)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的(de)8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原因，最近几个(gè)交易日场内(nèi)资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时(shí)表示，目前(qián)随(suí)着(zhe)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事(shì)高如星对(duì)此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终还是(shì)落(luò)到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁日(rì)，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行(xíng)了(le)解释说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的(de)扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴(fù)现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行了(le)沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁(mù)前储备(bèi)租户(hù)还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测(cè)试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的(de)空置(zhì)率为何(hé)未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光大园一(yī)直以来(lái)都(dōu)坚持以市(shì)场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给(gěi)租(zū)户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金(jīn)水平(píng)等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态(tài)的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会(huì)根(gēn)据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目前(qián)在(zài)管(guǎn)资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还(hái)有(yǒu)一些其(qí)他在开发的(de)储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产(chǎn)业(yè)空间资(zī)产上市平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它(tā)未来的(de)发展。”相关负(fù)责(zé)人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要(yào)解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解(jiě)当前突台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁发(fā)事件的(de)所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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