万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子(e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数zi)实际上都(dōu)是(shì)卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的(de)愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房款或办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的(de)第一(yī)个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京(jīng)当年的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可(kě)e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录(lù)。质(zhì)权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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