万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国(guó)龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业信达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事(shì)，但实(shí)际(jì)上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业(yè)主确(què)实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的(de)可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知(zhī)名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地(dì)位。2014年末(mò)上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士(shì)，如(rú)知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军能(néng)源市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何(hé)能独善(shàn)其身？

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