近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易价格的(de)变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础设施资(zī)产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份额持有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年度(dù)可分(fēn)配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs单亲家庭是什么意思二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操(cāo)作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结(jié)合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临(lín)极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，单亲家庭是什么意思最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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