万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了(le)共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确(què)了(le)购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前(qián)已实(shí)际支付(fù)剩余(yú)价(jià)款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn钟南山为什么被说成钟百亿)快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)钟南山为什么被说成钟百亿为被执行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人(rén)包(bāo)括海金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。<钟南山为什么被说成钟百亿/p>

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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