OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能(néng)事项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市(shì)场(chǎng)波(bō)动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开(kāi)，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年(nián)以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是(shì)已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年(nián)内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高(gāo)的(de)产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区(qū)、物(wù)流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能顺(shùn)利解(jiě)决(jué)招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相(xiāng)关(guān)事项进(jìn)行了解(jiě)释(shì)说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大园项目的(de)信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的(de)储备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了(le)不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人(rén)坦言(yán)，事发突然(rán)确(què)实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的(de)第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和(hé)核实工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释(shì)，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向(xiàng)，历(lì)史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出(chū)租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)及时(shí)修(xiū)复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔(gé)空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千(qiān)多平(píng)的(de)大平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和(hé)预(yù)算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联(lián)合营(此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读yíng)销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江(jiāng)高科目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张(zhāng)江(jiāng)园区产业(yè)空间(jiān)资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未(wèi)来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们(men)实(shí)现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要(yào)的一步，眼下我们(men)可能面临了(le)一(yī)些突发情况需要解决，但(dàn)是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学(xué)城(chéng)这三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发(fā)事件的(de)所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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