5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的(de)总份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来(lái)的(de)首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么投(tóu)资机(jī)会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在(zài)于城(chéng)市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释司(sī)等文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释司，一季(jì)报交出的(de)也(yě)是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构(gòu)性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分(fēn)化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性(xìng)的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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