5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的(de)总份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房地产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会(huì)的(de)。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的(de)过程中，央国(guó)企相较于(yú)民(mín)企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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