OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO88是不是质数，79是质数吗方面关(guān)于停(tíng)止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)88是不是质数，79是质数吗库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新区(qū)国(guó)资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继续(xù)扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露(lù)张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市(shì)场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避(bì)的原(yuán)因，最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复(fù)苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资(zī)产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落(luò)到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随(suí)后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市场信心得到(dào)了(le)一定提(tí)振，二级市(shì)场价格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目(mù)出租(zū)率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过(guò)了(le)不到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视(shì)，据(jù)悉(xī)新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息(xī)技(jì)术等(děng)产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度(dù)，我们肯(kěn)定要(yào)全力与(yǔ)时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关(guān)负责人(rén)说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季(jì)度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以(yǐ)来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的(de)大租户退租(zū)正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一(yī)定的资源(yuán)调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的(de)成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平的(de)面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后续我们(men)在资源共享和联合营(yíng)销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其(qí)他在开(kāi)发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可(kě)能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是(shì)这和(hé)我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三(sān)十年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一(yī)切(qiè)可能(néng)化解当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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