5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和(hé)华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度(dù)得(dé)以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市(shì)好于(yú)三四(sì)线城市。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的(de)开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗)、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了(le)半(bàn)年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏(fá)力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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