导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到(dào)一(yī)成，其中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发(fā)达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的(de)新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总(zǒng)的(de)算下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居(jū)民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的(de)期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一(yī)套房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的(de)高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约90杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译00万户城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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