近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含(hán)了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息(xī)披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有一定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)项目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的(de)土(tǔ)地或建筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显(西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

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