5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城(chéng)市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很难再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别(bié)住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其布局(jú)的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名第(dì)二的(de)浦东金桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗下半年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地(dì)产的(de)复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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