万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等(děng)选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北(běi)京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树(shù)、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09云n是哪里的车牌号亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推(tuī)出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金(jī云n是哪里的车牌号n)辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经(j云n是哪里的车牌号īng)营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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