“现(xiàn)在的房地产很难再出(chū)现像过去十年的系统性行情。”思(sī)睿集团(tuán)合伙人、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地(dì)产行业分化的愈加明显(xiǎn)，让机构和投(tóu)资者(zhě)的(de)关(guān)注(zhù)度从(cóng)板块向单个标(biāo)的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业来(lái)看(kàn)，无论(lùn)是(shì)业绩，还是估值，房地产都(dōu)已经双杀到了最底部，而且是反(fǎn)复(fù)地杀到了底部，再往下(xià)的空(kōng)间已(yǐ)经(jīng)不大了(le)。

　　三(sān)道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重要参(cān)考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛道中进行(xíng)选择，需要非常(cháng)小心，避免选了半天，标(biāo)的公司出(chū)现爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏(hào)指(zhǐ)出(chū)，需(xū)要(yào)满足以(yǐ)下三个(gè)基(jī)准：有大(dà)的国(guó)资背景的、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩(cǎi)过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如(rú)果(guǒ)关注一下今(jīn)年房地产(chǎn)的开发资金(jīn)来(lái)源，可以发现，其实银行(xíng)的信贷倾向是不太愿意给房企贷(dài)款的，房(fáng)企的主要资金(jīn)来源(yuán)来自新盘的销售(shòu)。但今年新房的(de)销(xiāo)售(shòu)情况相较一般。再关注(zhù)一下，哪(nǎ)些(xiē)房(fáng)企能从银行拿到钱，其实(shí)主要还是那些有国企背景的房企(qǐ)，民(mín)营(yíng)房企相对比(bǐ)较困难，所(suǒ)以整个行(xíng)业出现(xiàn)了一个(gè)很明显的分化，无(wú)论是在销(xiāo)售(shòu)，还是融资(zī)等(děng)各个方面都非常明显(xiǎn)。现在有(yǒu)国资(zī)背景的房企在资本(běn)市场表(biǎo)现相对较好，但(dàn)没有国(guó)资背景的民营房企股(gǔ)价大(dà)多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在(zài)房地产(chǎn)行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具(jù)体(tǐ)到如何(hé)挖掘，我(wǒ)们会特别重视企业(yè)的(de)成本优(yōu)势，更具体一(yī)点(diǎn)，就是(shì)它的净借贷(dài)水平（净负债率(lǜ)）是不是(shì)行业内的最低水平(píng)；利润(rùn)率是不是行业内最(zuì)高的；融资成本是否是行业内(nèi)最低的；建安成本是(shì)否也(yě)是业内最(zuì)低(dī)的；这些都是我(wǒ)们看(kàn)重(zhòng)的一(yī)家房企(qǐ)的综合成本。

　　需要注意(yì)的是，能够(gòu)同时(shí)满足上述条件(jiàn)的房企(qǐ)并不多。即便是在国(guó)央企(qǐ)中，仍(réng)有(yǒu)部分房企(qǐ)出现了“三(sān)道(dào)红线(xiàn)”的“踩线(xiàn)”情况，且(qiě)有(yǒu)逐(zhú)渐恶化(huà)的趋势。以(yǐ)A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理发现，截(jié)至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏(cáng)城(chéng)投、中(zhōng)交地(dì)产(chǎn)、中国武(wǔ)夷等国(guó)央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投发展、光明地(dì)产、云南(nán)城投、首开(kāi)股份、珠江(jiāng)股(gǔ)份、城投(tóu)控股等国央(yāng)企房(fáng)企(qǐ)也(yě)踩了(le)“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国(guó)央(yāng)企房企，其财务指标称得上完全健康的仍是少数(shù)。而更加值得(dé)注(zhù)意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚(shèn)至地方(fāng)国企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑又进(jìn)一(yī)步(bù)考(kǎo)验着国央企(qǐ)的(de)资金(jīn)链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛(chí)有(yǒu)度尤(yóu)为重要(yào)，节奏把握准确，有助于(yú)房企储备优(yōu)质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以及过(guò)于(yú)激进(jìn)的扩张拿地节奏也有可能(néng)让房企重蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一家房(fáng)企进行举例，它从2018年(nián)开始到2021年(nián)，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完全没有增(zēng)加杠杆比(bǐ)例(lì)。而(ér)到(dào)2022年(nián)，这家房企明显感(gǎn)觉到机会来了，其开始在一线城市进(jìn)行(xíng)大举拿地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左右水(shuǐ)准提(tí)高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之一(yī)。与此(cǐ)同(tóng)时，该房(fáng)企新购入地(dì)块(kuài)也实现了快速的(de)开盘利用率，预计今年会有更(gèng)多的楼盘(pán)入市。像这(zhè)类企业(yè)就(jiù)符合“最后的赢家”的特点。一方面(miàn)，在于(yú)它本身储备了(le)很多弹药，去年拿地(dì)超(chāo)1000亿元，且其(qí)中(zhōng)一半在一线城市，另外一半也主要(yào)集中在强二线和二线城市；另一方(fāng)面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与之相反，有些房企的扩张速度让人感觉又回(huí)到了2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民(mín)营企业的(de)影子。虽然说，见到机会时要出(chū)手(shǒu)，但出手的章法仍(réng)要小心，如果负债(zhài)率扩张得太快，但未来的两年市场没有(yǒu)想象得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平，在我(wǒ)看来，这个比例(lì)如果(guǒ)超过(guò)60％，就是扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要(yào)比“三道红线”对房企的净(jìng)负债率要求不得高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解(jiě)释(shì)，当前房(fáng)地产(chǎn)行业的复苏速度并(bìng)没有那(nà)么快，所以要规避公司(sī)净负债率提高到一个比(bǐ)较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿(ná)地较积极的(de)房企梳理(lǐ)发现，中交地产、中(zhōng)国(guó)金茂、华发股(gǔ)份、越秀地产(chǎn)、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企(qǐ)2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中(zhōng)，中(500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两zhōng)交地产净负债率持续居(jū)高不下(xià)，在2020年(nián)至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是(shì)，华润(rùn)置地(dì)、中国海外(wài)发展、万(wàn)科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房(fáng)企在践(jiàn)行(xíng)较积极的拿地策略的同时，也(yě)较好地(dì)控制了公司的扩(kuò)张(zhāng)速度与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民营房(fáng)企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑(hēi)马特质(zhì)

　　陈(chén)昊扬指出，实际上(shàng)，他(tā)们是以同一筛选标(biāo)准来看国央企与民营房(fáng)企，但在各维度的实际表现上，国央企确实会更(gèng)胜一(yī)筹。如国央(yāng)企的融资成(chéng)本更低(dī)，融资渠道也更(gèng)顺畅，能(néng)够(gòu)做到想融就融，这(zhè)样(yàng)，国央企自(zì)然而然就具有天然(rán)优势。

　　虽(suī)然对比民(mín)营房企，机构更加看好国央企，但(dàn)这也并不意(yì)味着，民营(yíng)企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企(qǐ)同样(yàng)受到机构的青(qīng)睐。比如，根据(jù)2023年一(yī)季报，滨江(jiāng)集团的十大(dà)流通股东中新进了(le)“中国工商银行股份有(yǒu)限公司(sī)－景顺长城中国回报(bào)灵活配置混(hùn)合(hé)型证券(quàn)投资基金”“全国社保基(jī)金一一(yī)六组(zǔ)合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年(nián)开(kāi)始(shǐ)，百亿私(sī)募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司(sī)就长期持有滨江集团。根据一季报，该资(zī)产公司的几只产品合计(jì)持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐(lài)，和其自(zì)身的基本面表现(xiàn)存在(zài)一定关系。2020年以来(lái)的近三年时间，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡(pō)路(lù)”，但(dàn)作为杭州(zhōu)本(běn)土(tǔ)房企(qǐ)的滨江集(jí)团仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以来(lái)，滨江集(jí)团在业(yè)绩表现、销售(shòu)规(guī)模(mó)、新(xīn)增土储(chǔ)、股价(jià)表现等多维度都(dōu)表现了较(jiào)强的增长势头(tóu)。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归(guī)母净利润依次为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实(shí)现同(tóng)比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近(jìn)期(qī)发布的2023年一季报，今年一季度(dù)，滨江集团更是实现(xiàn)了扣非归(guī)母净利润5.41亿元，同(tóng)比增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房(fáng)地(dì)产“青铜时代”仍(réng)能保持自(zì)身业(yè)绩的持续增长，和滨(bīn)江集团(tuán)扎(zhā)根杭州的战略布(bù)局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团(tuán)有近七成营收来自(zì)杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到近六成。近三年持(chí)续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储(chǔ)补充同样(yàng)较为积极，根(gēn)据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿(ná)地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州的(de)本土第一。

　　而滨江集团在杭州的(de)较突出表现，也让滨江集(jí)团(tuán)的房企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团(tuán)的房企排名已冲(chōng)进前十，根据中指(zhǐ)数据(jù)，2023年前(qián)4月，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今(jīn)，滨江(jiāng)集(jí)团股价翻了超(chāo)一(yī)倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团更(gèng)是迎来(lái)多家机构的集中调研。滨江(jiāng)集团发布公告(gào)表(biǎo)示，公司于5月10日接受了(le)信达证券、金鹰基金、建信(xìn)养老(lǎo)、新华养老等18家机构调500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两研(yán)。

　　产业(yè)链布局重点移(yí)至存量赛道

　　机构(gòu)在(zài)下游(yóu)家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产(chǎn)业(yè)链(liàn)上的中游环节(jié)，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等(děng)材料(liào)供应商，而下游应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家(jiā)居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产(chǎn)开发(fā)环节与上游材料(liào)端息息相关，新盘开工不足导(dǎo)致(zhì)上游不被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔(ěr)法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏消(xiāo)费属性的家装家居领域，我们相对看好，因为居(jū)民保有的住房规模越来(lái)越大，随着时间的增加，内装更(gèng)新的需(xū)求也会越(yuè)来越多。美(měi)国(guó)过去的数据充分说明了这一点，在(zài)新房销(xiāo)售(shòu)见顶之后，家具消(xiāo)费的增长却一直都很(hěn)好。对于(yú)地产产(chǎn)业链，我们相对看好和内装相关的(de)行业，例如消费(fèi)建材、家居装饰(shì)等。”万家基金人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游细(xì)分中相(xiāng)关赛(sài)道龙(lóng)头(tóu)年内表(biǎo)现的统计，目前暂居前两位的都是(shì)来自家纺赛(sài)道的公(gōng)司，它们分别是富安(ān)娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者(zhě)在月(yuè)线连(lián)收七根阳(yáng)线的基础上，年内迄(qì)今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主(zhǔ)要从事(shì)纺织家居、睡眠(mián)家居、生活类产品的研发(fā)、设计、生产及销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智(zhì)”自有(yǒu)品牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报(bào)告期(qī)内，富安娜(nà)实现营业收(shōu)入约(yuē)6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过(guò)实现归属(shǔ)于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的(de)十大流通股股东来看，能够发(fā)现该(gāi)股早已成为基金重仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼时包括公募(mù)的中欧价值发(fā)现(xiàn)、中欧潜力(lì)价值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出(chū)现(xiàn)，占据了半(bàn)壁江山(shān)。需要强(qiáng)调的(de)是，中欧的两(liǎng)只基(jī)金都(dōu)是价(jià)值派基金经理曹(cáo)名(míng)长在管的产品(pǐn)，首季其(qí)同时重仓的房(fáng)地产(chǎn)产业(yè)链股票还有金地集(jí)团(tuán)和(hé)大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风光(guāng)一时(shí)的家居板块也(yě)因疫情、消费复(fù)苏进程缓慢等多因素一度沉(chén)寂(jì)，不过好(hǎo)在困境反转露出(chū)曙光，家居板块中年内表现最好的是志邦家居(jū)。同(tóng)一时间段，该股年内上涨已经超(chāo)过23％，从业(yè)绩来看，无论是(shì)营收还是归(guī)母(mǔ)净利润，公司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公(gōng)司的十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》发现广发基金经理罗(luó)洋慧眼独具(jù)，一季(jì)报中他管理的广发策(cè)略(lüè)优选和广发安(ān)宏回报均增加了持股(gǔ)，而(ér)这(zhè)两只产品也成为志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公(gōng)募。有(yǒu)意思的是，他(tā)似(shì)乎对于定制家居(jū)类(lèi)标(biāo)的情有(yǒu)独钟，在另(lìng)一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部三只(zhǐ)产品均登榜十(shí)大流通股股东，其也成为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家(jiā)纺(fǎng)外，下游的物业股也越来越被(bèi)机构所青睐500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两，不过这(zhè)类标的大多(duō)在香(xiāng)港上(shàng)市，如何选择(zé)成为难题。对此，前述上海公募基金经理举例分析：“物业服务不是一(yī)个高毛(máo)利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公司还(hái)是希(xī)望(wàng)挣(zhēng)的是市场化应(yīng)该挣(zhēng)的(de)钱，以我(wǒ)曾经买的绿城服务为(wèi)例，它在中(zhōng)高端楼盘占比是(shì)比较高(gāo)的，每年到期的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部(bù)分(fēn)项目到期之后，经过两三(sān)轮合同周期(qī)还能做(zuò)到产品提价(jià)。”

　　“行(xíng)业(yè)里真正能做到产(chǎn)品提价的公司很少，因为物(wù)业(yè)公司很容易(yì)一开始是(shì)挣钱的，后面因为保(bǎo)安这些(xiē)固定人员成本的年度增长，不过服务没有特(tè)别好，客户没有那么满意，能(néng)做到提(tí)价难度是非常大的。但是(shì)该公司能在业内做到到期之后提价率比(bǐ)较高，这跟(gēn)它(tā)的定位和(hé)比较好的服务是有关系的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：MP3i音乐网址大全-MP3下载,网址导航,音乐在线试听,中国音乐网址导航第一站 500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两