“现在的房地产很难(nán)再(zài)出现像过去十年(nián)的系统(tǒng)性(xìng)行(xíng)情。”思睿(ruì)集(jí)团合伙人、首席经济学家洪(hóng)灏向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，房地产(chǎn)行业(yè)分(fēn)化的愈加明显(xiǎn)，让(ràng)机构和投资者的关注度(dù)从板块向单个(gè)标的转移。上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从(cóng)行业来看，无论是业绩，还(hái)是(shì)估值(zhí)，房地产都已(yǐ)经双杀(shā)到了最底部，而(ér)且是反复地杀(shā)到了底部，再往(wǎng)下的(de)空(kōng)间已经不(bù)大(dà)了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖(wā)掘个(gè)股(gǔ)阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么(me)如何寻找房地产个早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产(chǎn)赛道(dào)中进行选择，需(xū)要非常小心(xīn)，避免选了半天，标的公(gōng)司出现爆(bào)雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指出，需(xū)要满足以下三(sān)个(gè)基准：有大的国资背景的、杠杆率较低(dī)的、此前没有踩过(guò)红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注一(yī)下今年房地产的开发资金来源，可(kě)以发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意(yì)给房企贷款(kuǎn)的，房(fáng)企的主要资(zī)金来(lái)源来自新盘(pán)的销售。但今年(nián)新房的(de)销(xiāo)售情(qíng)况相(xiāng)较一般。再(zài)关注一下，哪些房(fáng)企能从(cóng)银行拿到钱(qián)，其实主要还是(shì)那(nà)些有国企背(bèi)景的房企，民营房企相对比较困难，所(suǒ)以整个行(xíng)业出现了(le)一个很明显的(de)分化(huà)，无论是在销售(shòu)，还(hái)是融资等各(gè)个方面都非常(cháng)明显。现(xiàn)在有国资背景的房企在资(zī)本市场表(biǎo)现相对较好，但(dàn)没有国(guó)资背景(jǐng)的民营房企(qǐ)股(gǔ)价大多(duō)表现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈(chén)昊扬则向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖(wā)掘(jué)，我们会特别重(zhòng)视企(qǐ)业的成本优势，更(gèng)具体一(yī)点，就(jiù)是(shì)它(tā)的净借贷水平(píng)（净负(fù)债率）是不是行业内的最低水平(píng)；利润率是(shì)不是行业内最高(gāo)的；融资成本是否(fǒu)是行业(yè)内最低的；建安(ān)成本是否也是业内最低的(de)；这些都是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要注意的(de)是，能够同时(shí)满足上述条(tiáo)件(jiàn)的房(fáng)企并不多。即便(biàn)是(shì)在国央企中，仍(réng)有部分房(fáng)企出现了“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且(qiě)有逐渐(jiàn)恶(è)化的(de)趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中(zhōng)交地(dì)产、中国(guó)武夷等国央企(qǐ)“三(sān)道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之(zhī)外，城(chéng)建发展、京投发展、光明地产、云南(nán)城投、首开股(gǔ)份、珠(zhū)江股(gǔ)份、城投控股等(děng)国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩(kuò)张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不(bù)难看(kàn)出，即便是有着较稳健特色的国央(yāng)企房企(qǐ)，其财务指标称得上完全健(jiàn)康的仍是少数。而(早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗ér)更加值得注意的是(shì)，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至(zhì)地方国企开始大举扩(kuò)张。而(ér)这(zhè)无疑又进一步考验着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而(ér)言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏把握准确(què)，有助于(yú)房企储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观的预判未来(lái)市场(chǎng)，以(yǐ)及过(guò)于激进的扩张拿地节(jié)奏(zòu)也有可(kě)能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其(qí)配置的一家(jiā)房企进(jìn)行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净借(jiè)贷比例(lì)都维持(chí)在33％左右，完(wán)全(quán)没有增加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企(qǐ)明显(xiǎn)感觉到(dào)机会来了，其开始在一(yī)线城市进行大(dà)举拿(ná)地，净负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一(yī)。与(yǔ)此同时，该房企新购入(rù)地块(kuài)也实(shí)现了快(kuài)速的(de)开盘利用(yòng)率，预(yù)计今年会有更多的楼盘入(rù)市。像这类企(qǐ)业就符合(hé)“最后的(de)赢(yíng)家(jiā)”的特点。一方(fāng)面，在于它本身储备了很(hěn)多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元(yuán)，且其中一半在一(yī)线城(chéng)市，另外一半(bàn)也(yě)主(zhǔ)要集中在强二线和二线城市；另一方面，它(tā)的(de)扩张(zhāng)是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度让人感觉又(yòu)回到了(le)2016年、2017年，或者(zhě)说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽(suī)然说，见到机会时要出手，但出手(shǒu)的(de)章法仍(réng)要小心(xīn)，如果负债率扩张得太快，但未来的两年(nián)市场没有想象(xiàng)得那(nà)么好，可(kě)能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如(rú)何(hé)来衡量一家(jiā)房企的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是(shì)看房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率水平，在我看来，这个比例如果超(chāo)过(guò)60％，就是扩张得过于(yú)快速了。

　　不难看出，这一(yī)标准要(yào)比“三(sān)道红线”对房企的净负债率要求不得高(gāo)于100％要更加严格。陈昊(hào)扬解释，当前房地(dì)产行(xíng)业的复苏(sū)速度并没(méi)有那么快，所以要规避公司净负债率(lǜ)提高到一(yī)个(gè)比较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较积极的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越(yuè)秀地产、绿城中(zhōng)国、保(bǎo)利发(fā)展等房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负债(zhài)率持续居(jū)高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是(shì)，华润(rùn)置地、中国海外发展、万科A、滨江集团(tuán)、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在践(jiàn)行较积极(jí)的拿(ná)地策略的同时(shí)，也(yě)较好地控制了公司的(de)扩张速(sù)度(dù)与净负债率水(shuǐ)平（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的(de)黑马特(tè)质

　　陈昊(hào)扬指出，实(shí)际上(shàng)，他们(men)是以同(tóng)一筛选标准来看国央企与民(mín)营房企，但在各维(wéi)度的实(shí)际表现上(shàng)，国央企确(què)实会更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道(dào)也(yě)更顺畅，能(néng)够做(zuò)到想融就(jiù)融，这(zhè)样，国央企自然(rán)而然就具(jù)有天(tiān)然(rán)优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构(gòu)更加看好国央(yāng)企，但这也(yě)并(bìng)不意味着，民营企(qǐ)业(yè)中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企同样受到机构的青(qīng)睐。比如，根据(jù)2023年一季报，滨江(jiāng)集团的十大流通股(gǔ)东中新(xīn)进(jìn)了“中国工商银行股份(fèn)有限公司－景顺长城中国(guó)回报(bào)灵活配置混合型证券投(tóu)资基金”“全国(guó)社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除(chú)此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴马资(zī)产(chǎn)管理有限公司就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据(jù)一季报，该资产公(gōng)司的(de)几只产(chǎn)品合计(jì)持(chí)有(yǒu)滨江集团(tuán)9543万股，约(yuē)占(zhàn)流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐(lài)，和其自身的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近三(sān)年时(shí)间，房地(dì)产市场整体在走(zǒu)“下坡(pō)路”，但作为杭州(zhōu)本(běn)土房企的滨江集(jí)团(tuán)仍是表(biǎo)现出较强的(de)韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩(jì)表现、销售规模、新增(zēng)土(tǔ)储、股(gǔ)价表现等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团(tuán)扣非(fēi)归母(mǔ)净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季报(bào)，今年一季度，滨江集团更是实现(xiàn)了扣非(fēi)归母净利润5.41亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时(shí)代(dài)”仍(réng)能(néng)保持自身(shēn)业绩的(de)持续增长，和滨江(jiāng)集(jí)团扎根杭州的战略(lüè)布局关系密切。根(gēn)据2022年(nián)年报，滨江(jiāng)集团(tuán)有近(jìn)七成营收来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比(bǐ)重只占到近六成。近(jìn)三年持续(xù)稳居杭州房企(qǐ)销售(shòu)排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储(chǔ)补充同样较为(wèi)积极(jí)，根据诸(zhū)葛(gé)找房、住在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元(yuán)，同(tóng)样持续稳居杭(háng)州(zhōu)的本土(tǔ)第一(yī)。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团在杭州的较(jiào)突(tū)出表现，也(yě)让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排名已冲进(jìn)前十，根(gēn)据中指数(shù)据(jù)，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现销售(shòu)额(é)607.3亿(yì)元，位列房企第九位(wèi)。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至(zhì)今，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)股价翻(fān)了超一倍以上，而(ér)近期，滨(bīn)江集团更是(shì)迎来多家机构的集中调研。滨江集团(tuán)发布公告(gào)表(biǎo)示，公司于5月10日接受(shòu)了信达证券(quàn)、金鹰基金(jīn)、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链(liàn)布局重点移至存量(liàng)赛道

　　机构(gòu)在下游家(jiā)纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开(kāi)发只是房(fáng)地产产业(yè)链上的(de)中游(yóu)环节，其上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建(jiàn)材(cái)、玻纤等材料供应(yīng)商(shāng)，而下游(yóu)应用行业主要(yào)包括中介服务、家用电器、物(wù)业(yè)管理、家居用品。综合《红周刊》的(de)采访(fǎng)，房地(dì)产开发环节与上游材(cái)料端(duān)息息相关，新盘开工不足导致(zhì)上游(yóu)不(bù)被看好，机构寻觅个股阿尔(ěr)法的思路(lù)渐渐移至下游。“中国房地(dì)产行业在(zài)进入存量房时代，所(suǒ)以对(duì)地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家居领域，我们相对看好(hǎo)，因为居(jū)民保有的住房规模越来越大，随着时间的增加，内(nèi)装更新的需求也会越来越(yuè)多。美(měi)国(guó)过(guò)去的数(shù)据充分说明了这一(yī)点，在新房销售见顶之(zhī)后(hòu)，家具(jù)消费的增长却一直都(dōu)很好。对于地产产业链(liàn)，我(wǒ)们相对看好(hǎo)和内装相关的行业，例(lì)如消(xiāo)费建材、家居(jū)装饰等。”万家(jiā)基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分(fēn)中相关赛道龙头(tóu)年内表现(xiàn)的(de)统计(jì)，目前暂(zàn)居前(qián)两位(wèi)的都(dōu)是(shì)来(lái)自家纺赛道(dào)的(de)公司，它们分别是富安娜和水星家纺(fǎng)，特(tè)别是前者在月线连收七根(gēn)阳线的(de)基础(chǔ)上，年(nián)内迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活类产品的研发、设计、生产及(jí)销售，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报(bào)告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实现营业收入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市(shì)公司一季报的(de)十大(dà)流通股股东来看，能够发现(xiàn)该股(gǔ)早已成为(wèi)基金重仓股的天下(xià)，彼时包(bāo)括公募的中欧价值发现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河(hé)2016，都在其中出(chū)现(xiàn)，占据了(le)半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧的两只基(jī)金都是价值(zhí)派基金经理曹名长在(zài)管(guǎn)的产品，首(shǒu)季(jì)其(qí)同时重仓的房地(dì)产产业(yè)链股票还(hái)有金地集团(tuán)和(hé)大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一(yī)时的家居板块(kuài)也因疫(yì)情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过(guò)好在困境反转露出曙(shǔ)光，家居板块中年(nián)内表现最好的是(shì)志邦家(jiā)居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是(shì)营收(shōu)还(hái)是归母净利润(rùn)，公(gōng)司都实(shí)现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》发(fā)现广发(fā)基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中(zhōng)他(tā)管理的(de)广发策(cè)略优选和广(guǎng)发安宏回(huí)报均增加了持股，而这两只产品也(yě)成为志(zhì)邦家居十大流(liú)通股股东中仅有的两(liǎng)只公募。有(yǒu)意思的是(shì)，他(tā)似乎对于定制家居类标的情有独钟，在另一家(jiā)赛道公司金(jīn)牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登(dēng)榜十大(dà)流通股股东，其(qí)也成为他的独(dú)门(mén)重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物业股(gǔ)也越(yuè)来越被机构所(suǒ)青睐，不过这类标的大多在香港上市(shì)，如何选择成为难题(tí)。对(duì)此(cǐ)，前述上海公(gōng)募基金经理(lǐ)举例分(fēn)析：“物业服务不是(shì)一(yī)个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司(sī)还是(shì)希(xī)望挣(zhēng)的(de)是(shì)市(shì)场化应(yīng)该挣的钱，以(yǐ)我曾(céng)经买(mǎi)的绿城服务为例，它(tā)在中高(gāo)端楼盘占比是比较高的，每(měi)年到期(qī)的合同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分(fēn)项目到期(qī)之后，经过两三轮合(hé)同周期还能做到产品(pǐn)提(tí)价。”

　　“行(xíng)业里真正能(néng)做到产品提价(jià)的公司很少，因为(wèi)物(wù)业公司很(hěn)容易一开始是挣钱的，后面因为保(bǎo)安这(zhè)些固定人员成本的(de)年度增长，不(bù)过服务没有特别好，客户没(méi)有那(nà)么满意，能做到提价难度是(shì)非常大的(de)。但是该(gāi)公司能在业内做到到期之后提价率(lǜ)比较高(gāo)，这(zhè)跟它的定(dìng)位和比较好(hǎo)的服(fú)务是有(yǒu)关系的。”他进一步强调。

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