OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级(jí)市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下(xià)降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎn什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面g)其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随(suí)着(zhe)二级(jí)市场价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的(de)投资(zī)价值，很适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期(qī)本身(shēn)园区类资(zī)产就回调(diào)不少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入(rù)受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率下(xià)降(jiàng)事项(xiàng)，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得(dé)到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同(tóng)谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将(jiāng)得到(dào)回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的(de)广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲(zhé)库科技消息(xī)的(de)第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化(huà)为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对(duì)市场负责(zé)的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃度的短期(qī)低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大(dà)园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有一些差异化(huà)，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一(yī)千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也(yě)会(huì)根据自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以(yǐ)后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成(chéng)了一(yī)家，后续(xù)我们在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和它未(wèi)来(lái)的(de)发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临(lín)了一(yī)些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所(suǒ)经历的(de)相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的(de)插(chā)曲。我(wǒ)们(men)有信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和(hé)市场的信(xìn)心(xīn)。”

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