万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人(rén蝴蝶会采蜜吗)被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本(běn)没有(yǒu)网签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本(běn)的(de)愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的(de)，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的(de)价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的(de)“高端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能(néng)源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的(de)目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅蝴蝶会采蜜吗(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团(tuán)被(bèi)5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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