OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日(rì)的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(qu蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗án)天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况(kuàng)，蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的(de)原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断价格(gé)是(shì)不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基(jī)金执(zhí)行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过(guò)，他(tā)也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报(bào)中披露的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人(rén)就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价(jià)格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队(duì)表示了(le)对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了(le)不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的(de)第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业、信息技(jì)术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月(yuè)履(lǚ)约保证金给(gěi)了(le)我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而(ér)这(zhè)次(cì)项目(mù)的大(dà)租户退租正好发(fā)生在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水平(píng)等(děng)方(fāng)面也有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋(dòng)形态(tài)的物(wù)业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的(de)管理人(rén)都变成了(le)一(yī)家，后续(xù)我们在资源共享和(hé)联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定(dìng)位和(hé)展望(wàng)，相关(guān)负责(zé)人(rén)表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区(qū)产(chǎn)业空(kōng)间(jiān)资蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗(zī)产上(shàng)市平(píng)台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是(shì)至关(guān)重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可能面临了(le)一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科(kē)学城这三(sān)十年建设(shè)发展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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