导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在(zài)不同能(néng)级城市之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的(de)房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发(fā)布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟yī)个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的(de)住宅(zhái)套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和动态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房(fáng)和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居(jū)民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确(què)指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)其他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来(lái)将是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期(qī)。

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