近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的(de)时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额(é)占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易(yì)价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投(tóu)资乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　<乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿/p>

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本金归乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经(jīng)营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年(nián)的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的(de)二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包(bāo)含(hán)了投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本(běn)身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资(zī)回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：MP3i音乐网址大全-MP3下载,网址导航,音乐在线试听,中国音乐网址导航第一站 乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿