文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期(qī)系(xì)统的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不公、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不(bù)再(zài)适(shì)用于当时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的(de)一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担(dān)的(de)风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按(àn)照项目(mù)的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商在(zài)项目获批后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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