OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今(jīn)，二级市(shì)场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将(睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原(yuán)始权(quán)益人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不(bù)是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基(jī)金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流(liú)没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资(zī)产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)回落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示(shì)了对(duì)张江光大园项目的信(xìn)心，预(yù)计(jì)签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出(chū)租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言(yán)，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情(qíng)况，相关负(fù)责人(rén)介绍说(shuō)，目前(qián)储(chǔ)备租户(hù)还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等(děng)产业(yè)客户(hù)，租(zū)赁意(yì)向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户(hù)，之前(qián)的空置率为(wèi)何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发(fā)生(shēng)在市场活跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租(zū)率下(xià)滑(huá)情况没有得到(dào)及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的(de)分隔空间、交付标准(z睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面hǔn)、租金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层(céng)以(yǐ)一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身(shēn)也会有诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预(yù)算挑选区(qū)域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以做(zuò)得(dé)更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和(hé)展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团(tuán)和(hé)张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空(kōng)间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第一步，也(yě)是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年(nián)建设发(fā)展过程中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能(néng)算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前(qián)突发事件的(de)所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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