近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资(zī)楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人价值，通过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比(bǐ)例的(de楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金(jīn)额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来(lái)分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价(jià)格波动受(shòu)多重因素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基(jī)金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述(shù)负(fù)责人也称。

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