导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回(huí)答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在(zài)房(寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思fáng)价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不(bù)便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平(píng)方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多(寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数(shù)据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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