万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京(jīng)市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式(shì)明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求(qiú)权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信(xìn)达(dá)申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为(wèi)了(le)唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下(xià)，被人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么(bèi)执行10个多亿(yì)的(de)北京(jīng)国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？

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