OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级市(shì)场价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二级市场价(jià)格出(chū)现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述(shù)人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所流(liú)出，但是，不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一(yī)定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执(zhí)行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最(zuì)终能(néng)顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路(lù)上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披(pī)露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)下降事(shì)项(xiàng)，一度(dù)二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关(guān)事(shì)项进行了解释说明，市(shì)场信心得(dé)到(dào)了(le)一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队(duì)表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判中的(de)储备租(zū)户正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料(liào)未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的第(dì)一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和核(hé)实工作，并同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对(duì)首批(pī)扩募、对市(shì)场(chǎng)负(fù)责的(de)态度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江光(guāng)大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户(hù)的(de)调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而(ér)这次(cì)项目(mù)的大租户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下(xià)滑(huá)情况没有得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光大(dà)园项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一(yī)些差异(yì)化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面(miàn)积(jī)为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选区域内的(de)不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和(hé)联(lián)合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科(kē)目前(qián)在(zài)管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这(zhè)些都(dōu)将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容(róng)的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们(men)可能(néng)面(m吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌iàn)临了一(yī)些(xiē)突吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学(xué)城这三(sān)十(shí)年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的(de吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌)插(chā)曲。我(wǒ)们(men)有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事(shì)件的所有(yǒu)负(fù)面(miàn)影响，维持(chí)预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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