导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当(dāng)前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的(de)期房(fáng)销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅和(hé)购买二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了(le)户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需(xū)出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调(diào)查的(de)是(shì)人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差(chà)。商品昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县住宅占(zhàn)比实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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