近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额(é)占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来(lái)自(zì)基础设施资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化导致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济(jì)活力(lì)的改(八千米多少公里gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利润分配(pèi)和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产类型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的(de)假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的(de)资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实八千米多少公里力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的(de)短期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预(yù)测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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