导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着(zhe)人(rén)人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地(dì)产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的(de)是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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