饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害(hài)其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明(míng)2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低(dī)的(de)大(dà)宗交易(yì)，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额(é)外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其(qí)主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的(de)中(zhōng)介(jiè)费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易(yì)双方共同(tóng)承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基(jī)础上(shàng)适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二(èr)手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机构在(zài)实际收(shōu)取费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门(mén)当(dāng)前并未明确具(jù)体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具(jù)体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码(2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米mǎ)标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向交易当事人(rén)出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市场监(jiān)管等(děng)部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门会同有关部(bù)门(mén)依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构相关违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意(yì)味(wèi)着，未(wèi)来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅(zhái)和普宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍(biàn)在(zài)合理(lǐ)范围(wéi)内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米ong>由于当前两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落(luò)地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。同(tóng)时，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易过程(chéng)中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及(jí)税费均由(yóu)购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意(yì)承担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单(dān)边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透(tòu)明(míng)度(dù)，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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