文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的(de)全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行(xíng)一次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解(花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗jiě)决了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问题(t花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗í)，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自(zì)身有资金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地(dì)面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发(fā)商(shāng)发(fā)生违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各地项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验(yàn)收(shōu)合(hé)格(gé)并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般(bān)来说，支付(fù)节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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