OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下(xià)跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级(jí)市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二(èr)级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目(mù)前随着二(èr)级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释(shì)放，但是(shì)价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如(rú)星对此表示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调(diào)至(zhì)得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的(de)张江光大园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项(xiàng)进行了解释(shì)说(shuō)明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权(quán)益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面积(jī)超过(guò)了(le)2万方。从意(yì)向储备转化为实际(jì)租户需(xū)要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过(guò)签署租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金(jīn)给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负(fù)责(zé)的(de)态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在(zài)短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的(de)张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么(me)多储(chǔ)备租(zū)户，之前的(de)空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化(huà)运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退(tuì)租(zū)正好发(fā)生在(zài)市场活跃度(dù)的短(duǎn)期低(dī)点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边(biān)也(yě)作(zuò)了一定的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大(dà)厦(shà)多是(shì)两千多平(píng)的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自(zì)身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合(hé)营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表示(shì)，张江集团(tuán)和(hé)张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的(de)储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间资产上市平台(tái)目标的(de)坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它2000克是多少斤啊(tā)未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，“这次扩募(mù)是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是至关重(zhòng)要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了(le)一些突(tū)发情况需(xū)要(yào)解决(jué)，但(dàn)是这和(hé)我们(men)在张(zhāng)江科(kē)学城(chéng)这三(sān)十(shí)年建设(shè)发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是(shì)一(yī)个(gè)非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解(jiě)当前突发事(shì)件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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