5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的禧与喜的区别是什么，喜字logo设计市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法禧与喜的区别是什么，喜字logo设计，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体机构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都跻身(shēn)前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连续第三个(gè)季度(dù)他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市(shì)四月环比三(sān)月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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