文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时(shí)了(le)，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开始探(tàn)求新的(de)方(fāng)式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的cow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读(de)房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适(shì)用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动(dòcow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读ng)开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城镇居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会(huì)固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独(dú)立的合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就(jiù)是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房款。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大对刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善型需求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：MP3i音乐网址大全-MP3下载,网址导航,音乐在线试听,中国音乐网址导航第一站 cow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读